Was ist die Sonderabschreibung nach § 7b EStG?
Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG ist ein steuerliches Förderinstrument, das den Neubau von Mietwohnungen attraktiver machen soll. Private Vermieter können damit zusätzlich zur regulären Gebäudeabschreibung bis zu 5 Prozent der förderfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten pro Jahr als Sonderabschreibung geltend machen.
Der Begünstigungszeitraum umfasst das Jahr der Fertigstellung oder Anschaffung sowie die drei darauffolgenden Jahre – insgesamt also maximal vier Jahre. In dieser Zeit können bis zu 20 Prozent der förderfähigen Kosten zusätzlich abgeschrieben werden. Es besteht ein Wahlrecht: Die 5 Prozent müssen nicht vollständig ausgeschöpft werden, sondern können auch teilweise in Anspruch genommen werden.
Voraussetzungen für die Inanspruchnahme
Damit die Sonderabschreibung gewährt wird, müssen mehrere Bedingungen gleichzeitig erfüllt sein:
- Neubau oder Schaffung neuer Wohnungen: Dazu zählen auch Dachausbauten, Aufstockungen und die Umnutzung von Gewerbeflächen zu Wohnraum
- Bauantrag oder Bauanzeige im Förderzeitraum: Aktuell gilt dies für Anträge, die nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029 gestellt wurden
- Einhaltung der Baukostenobergrenze (siehe nächster Abschnitt)
- Vermietung zu Wohnzwecken: Die Wohnung muss im Jahr der Fertigstellung und in den folgenden neun Jahren entgeltlich zu Wohnzwecken überlassen werden – keine Ferienwohnung, keine Eigennutzung
Die Baukostenobergrenze: Nutzfläche ist entscheidend
Ein häufiger Irrtum betrifft die Bezugsgröße der Baukostenobergrenze. Maßgeblich ist die Nutzfläche nach DIN-Definition – nicht die mietrechtliche Wohnfläche. Die Nutzfläche kann von der Wohnfläche abweichen, da sie nach anderen Berechnungsgrundlagen ermittelt wird.
Die konkreten Grenzen im Überblick:
| Kriterium | Wert |
|---|---|
| Maximale Baukosten je m² Nutzfläche | 5.200 € |
| Bemessungsgrundlage für die 5 % Sonder-AfA | max. 4.000 € je m² Nutzfläche |
| Überschreitung der 5.200 €-Grenze | § 7b komplett nicht anwendbar |
Kosten zwischen 4.000 und 5.200 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche machen das Projekt zwar förderfähig, fließen aber nicht in die Bemessungsgrundlage für die 5-Prozent-Berechnung ein.
Praxisbeispiel: Neubau einer Mietwohnung
Ein privater Vermieter errichtet eine neue Mietwohnung mit 60 m² Nutzfläche und Baukosten von 4.200 Euro pro Quadratmeter. Die Gesamtkosten betragen 252.000 Euro.
Da die Baukosten unter der Obergrenze von 5.200 €/m² liegen, ist das Projekt förderfähig. Die Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung beträgt jedoch nur 4.000 €/m² × 60 m² = 240.000 Euro.
| Jahr | Sonder-AfA (5 %) | Reguläre AfA (3 % degressiv oder 2 % linear) | Gesamte AfA |
|---|---|---|---|
| Jahr 1 | 12.000 € | ca. 5.040 – 7.560 € | 17.040 – 19.560 € |
| Jahr 2 | 12.000 € | ca. 5.040 – 7.560 € | 17.040 – 19.560 € |
| Jahr 3 | 12.000 € | ca. 5.040 – 7.560 € | 17.040 – 19.560 € |
| Jahr 4 | 12.000 € | ca. 5.040 – 7.560 € | 17.040 – 19.560 € |
In den ersten vier Jahren werden so bis zu 48.000 Euro zusätzlich zur regulären AfA steuerlich wirksam – eine erhebliche Vorverlagerung der Steuerentlastung, die gerade bei fremdfinanzierten Projekten einen wichtigen Liquiditätspuffer schafft.
Häufig gestellte Fragen
Kann ich die Sonderabschreibung auch bei einer Eigentumswohnung nutzen?
Ja, sofern die Wohnung neu geschaffen wurde, die Baukostenobergrenze eingehalten wird und sie mindestens zehn Jahre entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet wird.
Was passiert, wenn ich die Wohnung vor Ablauf der zehn Jahre verkaufe oder selbst nutze?
In diesem Fall werden die bereits in Anspruch genommenen Sonderabschreibungen rückgängig gemacht und nachversteuert.
Ist die Sonderabschreibung mit einem Restnutzungsdauergutachten kombinierbar?
Grundsätzlich ja, allerdings betrifft das Restnutzungsdauergutachten die reguläre AfA bei Bestandsgebäuden, während § 7b EStG nur für Neubauten gilt.
Hinweis: Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und Orientierung. Er ersetzt keine individuelle steuerliche oder rechtliche Beratung. Bei spezifischen Fragen wenden Sie sich bitte an einen Steuerberater, einen Lohnsteuerhilfeverein oder einen Rechtsanwalt.